الموافقة على تعديلات باللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية

وافق وزيـر المالية رئيس مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، محمد الجدعان، على تعديلات اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.

ونصت التعديلات على أن تفرض ضريبة بنسبة قدرها 5% من إجمالي قيمة التصرف في العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف.

وأضافت التعديلات فرض الضريبة ذاتها على الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤه عليها وسواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواءً كان هذا التصرف شاملاً لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزاً أو مشاعاً أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات وسواءً كان التصرف موثقاً أو غير موثق، وفيما يلي تفاصيل التعديلات الجديدة:

موعد استحقاق الضريبة
تستحق الضريبة في تاريخ التصرف على أساس القيمة المتفق عليها بين طرفيه أو أطرافه أو قيمة العقار، وبشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف، على ألا تتضمن قيمة العقار لأغراض احتساب الضريبة هامش الربح الضمني في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً.

وتفرض على التصرف العقاري بما في ذلك العقارات المنجزة أو التي لا زالت قيد الإنجاز أو على الخارطة، ويجب سداد الضريبة المستحقة عنها، وفقاً – يكون موعد سداد الضريبة المستحقة في أو قبل تاريخ توثيق التصرف.

كما تسدد الضريبة في الحالات التي لا يشملها إجراء التوثيق الرسمي لدى الجهة الإدارية المختصة أو الموثق المعتمد خلال 30 يوماً تقويمياً من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي لواقعة التصرف، ويتم إيقاع غرامة التأخر في السداد بتجاوز هذه المدة.

عقارات لا تشملها الضريبة
نصت التعديلات على أن يُستثنى من نطاق تطبيق الضريبة -كلياً أو جزئياً- كلٌّ مما يأتي:
1- التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها.
2- التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري «أهلي»، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة.
3- التصرف في العقار لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام، ويقصد بالنفع العام لأغراض هذه الفقرة الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية.
4- التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.
5- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.
6- التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الاستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.
7- التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة.
8- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير.
9- التصرف في العقار قبل تاريخ سريان هذه اللائحة وذلك تنفيذاً لعقود الإجارة بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي.
10- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.
11- التصرف في العقار من خلال تقديمه كحصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة -عدا شركات المحاصة- بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار المتصرف فيه لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار، وأن تحتفظ تلك الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة هذه المدة.
12- التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة، أو بعثة دبلوماسية، أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي، أو القنصلي، أو العسكري، المعتمدين بالمملكة، وبشرط المعاملة بالمثل.
13- التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه -في حال تم توثيقه لاحقاً بعد سريان الضريبة- شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد الخاضع لضريبة القيمة المضافة.
14- التصرف في العقار من قبل الشريك في شركة وذلك بنقل العقار باسم الشركة بشرط أن يكون العقار مثبتاً في أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة، وأن يُقدم المُتصرف قوائم مالية مدققة -أو شهادة معتمدة- من محاسب قانوني مرخص تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وحتى تاريخ التصرف.
15- التصرف في العقار بتقديمه كاشتراك عيني -من قبل أي شخص- في رأس مال صندوق استثمار عقاري، وذلك عند تأسيس الصندوق ابتداءً وفقاً لأنظمة ولوائح هيئة السوق المالية، ولا يشمل الاستثناء الصناديق التي تؤسس بهدف تأجير العقارات.
16- التصرف في العقار من قبل شخص طبيعي لشركة مؤسسة في المملكة يملك -بشكل مباشر أو غير مباشر- جميع حصصها أو أسهمها، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكيته في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
17- التصرف في العقار بين الشركات التي تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة -بشكل مباشر أو غير مباشر- من نفس الشخص، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية ذلك الشخص في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
18- التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، على أن يكون العقار مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادراً له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.
19- التصرف في العقار دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة -بشكل مباشر أو غير مباشر- من قبل وقف ذري أهلي أو خيري، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف.
20- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق -لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد- بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.

كما نصت التعديلات على أن المعاملة لا تخضع للضريبة إلا مرة واحدة، وذلك في الحالات التي يتحقق فيها وحدة أطراف التصرف والعقار والقيمة، وللهيئة صلاحية تحديد الصور والحالات التي تنطبق عليها هذه الفقرة بحسب الأحوال.

حالات يجوز فيها رد الضريبة
بينت التعديلات الحالات التي يجوز فيها رد الضريبة ومنها الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، أو المسددة عن تصرف عقاري لم يكتمل، والضريبة المسددة عن تصرف عقاري تم إلغاؤه شريطة مثل رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.

حالات تعد تهربًا من الضريبة
يعد الشخص متهربا من سداد الضريبة في حال تقديمه بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً، أو لجأ إلى أية حيلة أو ترتيب أو وسيلة مهما كان نوعها أو طبيعتها ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.

كما يعد متهربا من الضريبة في حال ارتكابه أي إجراء أو فعل آخر يترتب عليه عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً، ويتم معاقبة أي شخص يساعد أو يشترك مع الشخص المخالف في التهرب من سداد الضريبة.

ماذا تفعل الهيئة إذا تخلف الفرد عن سداد الضريبة؟
نصت التعديلات على أنه في حال لم يتم سداد المبالغ المستحقة بصورة نهائية فللهيئة أن تشعر المدين بوجوب سدادها خلال 30 يوم عمل من تاريخ الإشعار سواءً من خلال استخدام الوسائل الإلكترونية أو أية وسيلة نظامية أخرى.

وإذا لم يسدد المدين هذه المستحقات فيتم إنذاره نهائياً بالسداد خلال 15 يوم عمل، فإن انقضت هذه المدة ولم يسدد ما عليه يتم اتخاذ إجراء الحجز على أمواله في حدود المستحقات محل المطالبة بطلب يقدم للجهة القضائية المختصة.

ويزود البنك المركزي السعودي بنسخة من إخطار الحجز ويتم إيقاع الحجز بمخاطبة كافة الجهات والهيئات الحكومية بحسب ما تراه الهيئة مناسباً، وذلك للحجز على أصول أي شخص وأمواله المنقولة أو غير المنقولة ممن ينطبق عليهم هذا الإجراء.

كما يجوز للهيئة وفقاً لتقديرها قبول بيع أية أصول للمحجوز عليه لسداد ما عليه من مستحقات، على أي شخص، بما في ذلك البنوك والمؤسسات المالية عدم السماح بأية سحوبات أو دفعات من حساب المحجوز عليه بعد تسلم إشعار الحجز على المدين من قبل الهيئة، ويستثنى من ذلك النفقات الشخصية والضرورية المقررة بموجب الأنظمة.

عقوبات على مخالفي اللائحة
نصت التعديلات على أن يتم معاقب كل من يقوم بارتكاب المخالفات التي تعد في حكم التهرب من ضريبة التصرفات العقارية بغرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تتجاوز ثلاثة أمثالها.

ويتم يعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام هذه اللائحة بغرامة لا تقل عن 10 آلاف ريال ولا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة، كما يتم معاقبة كل من لم يسدد الضريبة المستحقة خلال المدة المحددة نظاماً بغرامة تعادل 5% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة، ولوزير المالية وفق ضوابط يحددها الإعفاء من هذه العقوبة أو تخفيضها.

صلاحيات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
منحت التعديلات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك صلاحيات للتحقق من صحة احتساب الضريبة المستحقة، ومنها الحق في التحقق من قيمة العقارات أو التصرفات التي تمت عليها، وتقدير قيم العقارات والتصرفات غير محددة القيمة أو التي يتبين أن القيمة الواردة بشأنها في عقد التصرف أقل من القيمة السوقية، أو التي تُقدم بشأنها معلومات أو بيانات غير صحيحة.

كما يحق للهيئة طلب أية معلومات لها صلة بالضريبة ويتم الاحتفاظ بها لدى طرف ثالث، سواءً كان هذا الطرف جهات حكومية أو مؤسسات مالية أو جهات إشرافية، في حين يجب على موظفي الهيئة الالتزام بالأحكام المتعلقة بسرية المعلومات الضريبية الخاصة بتطبيق هذه الضريبة.